Fastighetsrätt

Fråga 1 Roger undanhåller information för sin nya hyresvärd. Det är meningen att han och Kicki skall byta lägenhet men så blir inte fallet då Kicki flyttar till ett hus istället. Detta vet Roger om innan avtalet skrivs. Hyresvärden har gått med på att de skall få byta lägenhet och har inget annat skäl till att säga upp Rogers avtal. Bör hyresvärden kunna säga upp Roger från sin lägenhet när han får veta att Kicki inte flyttar till Rogers lägenhet? Enligt Jordabalkens 12 kapitel § 32 får hyresgästen inte överlåta hyresrätten utan att hyresvärden lämnat medgivande till det. I det här fallet har hyresvärden medgivit att de skall få byta lägenhet. De får även byta lägenhet om det föreligger beaktningsvärda skäl till det (Jordabaken 12 kap § 35) om så är fallet framgår inte av uppgiften. Det står även att byte får ske om det kan äta rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden (Jordabaken 12 kap § 35) eftersom hyresvärden godkänt Roger som hyresgäst anser jag att det inte borde finnas sådan olägenhet. Därför borde Roger få bo kvar i lägenheten. I Jordabalken 12 kapitlet § 38 står det att överlåter hyresgästen hyresrätten med samtycke av hyresvärden, är han fri från de skyldigheter som hyresavtalet innebär för honom, för tiden efter överlåtelsen. Detta gäller endast om inte annat villkor ställts upp i samband med samtycket eller tillståndet. Här kan i så fall hyresvärdet kräva att Kicki flyttar till Rogers lägenhet om så är fallet framgår inte av texten. Hyresvärden har ingen grund i att säga upp Roger, däremot så har hyresvärdens förtroende för Roger sjunkit eftersom han undanhållit information. Fråga 2 Rickard är beroende av att socialnämnden betalar hans hyra och han har ingen möjlighet att påverka det själv. Socialnämnden uteblir med betalningen eller betalar för sen och hyresvärden säger upp avtalet. A) Är det rätt att det är Rickard som skall sota för socialnämndens slarv? Enligt 12 kapitlet § 42 p 1 i Jordabalken har hyresvärden rätt att säga upp avtalet om hyresgästen uteblir med betalningen eller betalar mer än en (1) vecka efter förfallodagen. Det står ingenting i uppgiften om hur sen betalningen är men det står att ”det har blivit en del påminnelser och krav de tre senaste åren” och därför är hyresvärdens tålamod slut och avtalet sägs upp. Det är Rickard som står på hyresavtalet och då är det hans ansvar att se till att hyran betalas. B) Hade det varit annorlunda om socialnämnden underrättat hyresvärden om att det är dem som står för hyresbetalningen? Med utgångspunkt i Jordabalkens 12 kapitel § 44 så kan inte hyresvärden säga upp kontraktet om det är socialnämnden som skall betala hyran. Detta förutsatt att socialnämnden meddelat hyresvärden att det är dem som står för hyresinbetalningen. Det framgår av texten att socialnämnden har meddelat hyresvärden och då är det inte Rickards ansvar att hyran blir betald. Det innebär att hyresvärden får vända sig till socialnämnden för att diskutera fortsatta betalningar. Denna uppgift gav 100/100